横浜地方裁判所 昭和３３年（ワ）８９４号 判決
原告 川崎農業協同組合
被告 伊藤道弥
主文
被告は原告に対し別紙目録記載の建物を明渡し、且昭和三十三年八月一日以降右建物明渡済に至るまで一月金一万円の割合による金員を支払え。
訴訟費用は被告の負担とする。
この判決は原告において被告のため金十万円の担保を供するときは仮に執行することができる。
事実
原告訴訟代理人は、主文第一、二項同旨の判決及び仮執行の宣言を求め、その請求原因として、原告は昭和三十一年十月十日訴外宮下実に対し金五百万円を、弁済期昭和三十三年十月九日、利息年一割五分毎月九日限りその月分を支払う、利息の支払を一回でも遅滞したときは催告通知を要しないで自動的に債務者は本件債務について弁済期限の利益を失い直ちに元利金全部の支払を為す、弁済期後（利息の支払を怠つた等の理由で弁済期限の利益を失つた場合も含む）は元金に対し日歩金八銭二厘の割合による損害金を支払うと定めて貸与し、訴外宮下吉三外三名はその連帯保証を為し、又宮下吉三は、右債権担保のためその所有に係る別紙目録記載の建物につき抵当権を設定し、且弁済期に右債務を完済しないときはその所有権を原告に移転する旨停止条件付代物弁済契約を締結し、昭和三十一年十月十一日右抵当権設定登記手続並に停止条件付代物弁済契約に基く所有権移転請求権保全の仮登記手続を為した。
ところが、宮下実等は昭和三十二年六月九日に支払うべき同年五月二十五日以降の利息の支払を怠つたので、前記貸金に対する弁済期限の利益を失い、原告は同年六月十日停止条件の成就により右建物の所有権を取得し、その頃その意思表示を為し、次いで、昭和三十三年七月二十九日宮下吉三との合意により、右代物弁済を昭和三十二年五月二十五日以降昭和三十三年七月七日迄の延滞利息金八十四万三百十六円の内金五十万円の弁済に充当することとし、昭和三十三年七月三十日前記仮登記の本登記手続を為した。
しかるに、被告は昭和三十二年十二月頃以降原告に対抗しうべき権利なく、右建物を使用して之を占拠しているから、原告は被告に対し右建物の明渡及び昭和三十三年八月一日以降右明渡済に至るまで賃料相当額たる一月金一万円の割合による損害金の支払を求めるため本訴請求に及ぶと述べ
被告の主張に対し、被告が宮下吉三から別紙目録記載の建物を賃借したことは知らない。原告が宮下吉三との間に右建物を被告主張の価額で共同して売却することを約定したことはない。
仮に、被告がその主張の頃宮下吉三から右建物を賃借したとしても、停止条件付代物弁済契約に因る条件付所有権取得の仮登記をなし、条件成就の後所有権移転登記手続を為したときは、仮登記の順位に遡り条件付所有権の取得を第三者に対抗することができるから、その結果仮登記以後右本登記までの間に為した処分行為で条件付所有権を侵害するものは、仮令条件の成否未定の間に為されたとしても、権利者はその無効を主張しうる（大審院昭和十年（オ）第五九二号、昭和十一年八月四日判決参照）ところ、原告は前記の通り条件付所有権取得の仮登記手続を為した後本登記手続を経由したものであり、被告は右条件成就後に右建物につき賃借権を取得したものであるから、右賃借権を以て原告に対抗することはできない。
被告の前記金銭貸借が原告組合の目的を逸脱したものであり、無効である、との主張は時機に後れて為されたものであるから却下されるべきである。仮に、右主張が時機に後れたものでないとすれば、原告が農業協同組合法により設立された法人であり、宮下実がその准組合員であることは認める。けれどもその他の主張事実は否認する。
農業協同組合法第十二条第二号（原告組合定款第八条）の規定によれば当該農業協同組合の地区内に住所を有する箇人で当該組合の施設を利用することを相当とするものは准組合員となることができる。原告組合の准組合員は正組合員に比すればその権利義務に若干の差はあるけれども、等しく組合員と称せられ、原告組合が准組合員に対し確実なる担保をとつて貸付を為すことは定款により許されていることである。尤も宮下実に対する前記貸付と同人を准組合員名簿に登載する手続との間において日付に若干の齟齬のあることは之を認めるけれども、之が為に右貸借が無効となるものではない。
仮に、右金銭貸借につき被告主張の瑕疵があつたとしても、その後原告宮下実及び宮下吉三等の合意に基き、別紙目録記載の建物を代物弁済として、前記仮登記の本登記手続を為したことについては何等瑕疵がないから、被告の主張は理由がない。
と答え
立証として、甲第一号証の一、二、第二ないし第四号証、五号証の一、二を提出し、証人小峯利一の証言を援用し、乙第一、二号証は確定日付の部分の成立を認めるが、その他の部分は知らない。第三ないし第六号証は知らない。その他の乙号証の成立（第八号証はその原本の存在及びその成立共）は認めると述べ
被告訴訟代理人は、原告の請求を棄却する、訴訟費用は原告の負担とするとの判決を求め、答弁として、原告が請求原因として主張した事実中、別紙目録記載の建物につき、原告のためその主張の抵当権設定登記手続及び所有権移転請求権保全の仮登記手続並に同仮登記の本登記手続が為されたこと、被告が原告主張の頃から、右建物を使用して之を占有することはこれを認める。原告主張の賃料相当額は否認する。その他の事実は不知。
仮に原告主張の事実があつたとしても、抵当権設定契約と同時に為された停止条件付代物弁済契約は、代物弁済の予約と解すべきであるから、債権の弁済期経過後債権者が予約完結の意思表示をしたときに初めて代物弁済の効果を発生するといわなければならない。しかるに、原告はその主張の債権の弁済期の経過後も代物弁済の予約完結の意思表示を為すことなく、昭和三十二年五月二十五日頃宮下吉三と共同して前記建物を、原告が抵当権実行による競売を為し、又は、その所有権を取得して任意売却を為すよりも高価で他に売却することとし、原告は前記抵当権又は代物弁済の予約に基き競売の申立又は予約完結の意思表示をしない旨約定したが、昭和三十三年七月二十九日になり、右代物弁済の予約とは関係なく（又はかように解すべきである）、宮下吉三との合意により、前記建物を原告主張の利息の内金五十万円の代物弁済として譲受け、先になされた請求権保全の仮登記を利用してその主張の本登記手続を為したのである。したがつて、原告は右代物弁済契約の日に、初めて、右建物の所有権を取得したのであり、又、請求権保全の仮登記手続を為した後、該仮登記を利用して本登記手続を為したとしても、実体上その取得原因が仮登記により保全しようとした請求権と異なるものであるときには、右仮登記の効力を主張することはできない。
ところが、被告は前記代物弁済契約に先ち、昭和三十二年十一月七日宮下吉三から、前記建物を、賃借期間三年、賃料一月金一万円、毎月末日迄に当月分を弁済する等の約定で賃借し、同年十一月十九日右建物の引渡を受けたから、被告は原告に対し、右賃借権をもつて対抗しうるというべきである。
仮に、前記の場合において、原告はなお仮登記の効力を主張し得たとしても、仮登記により保全せられるものは本登記間の順位にすぎないから、建物の引渡を受けたことを理由として、原告に対し該建物の賃借権を主張する被告に対し、右仮登記の効力を主張することはできない。
仮に、右主張が容れられないとしても、元来、登記は実質的に有効な物権の変動を生じたこと及び形式的に有効な登記手続の為されたことの二箇の要件を具備して、初めて、その対抗力を有するものであるから、実質的に権利の変動がないときは、登記がなされた場合でも当該権利変動につき対抗力を生ずることはありえない。それ故、請求権保全の仮登記の後に本登記手続が為された場合には、当該権利変動の時まで本登記の対抗力が遡ることはありえても、右権利変動以前である仮登記の時まで遡及することは考えられない。しかも、前者の場合においても、右仮登記の効力により排除されるのは本登記された権利と相容れない権利の設定に限られると解すべきである。
そして、賃借権に基く占有の移転のごときは所有権と相容れないものではないから、被告は原告に対し前記賃借権を以て対抗しうるというべきである。
以上の主張が理由がなかつたとしても、原告は宮下吉三及び宮下実と共謀して不当に高価に前記建物及びその敷地を被告又は訴外川上土地株式会社に買取らしめる手段として、前記代物弁済の予約完結の意思表示を為し、又は之とは別箇に代物弁済契約を為し、前記仮登記を利用して本登記手続を為したのであるから、被告に対し右建物の所有権を取得したことを理由としてその明渡を求めることは権利の濫用であり許されない。
そればかりでなく、原告は農業協同組合法により設立された特殊公益法人で、その目的は組合員が協同してその農業の生産能率を挙げ経済状態を改善し、社会的地位の向上を計ることを目的とするものであるところ、宮下実は前記貸借当時原告組合員でなかつたから、右貸借は原告組合の目的の範囲を逸脱して為された違法があり、無効である。したがつて、かような貸借上の債権を担保する為に為された原告主張の抵当権設定契約及び停止条件付代物弁済契約は、何れも、無効というべきであるから、その有効であることを前提とする原告の請求に応じることはできない。尤も、原告は前記貸借成立後昭和三十一年六月十六日宮下実を准組合員としたが、同人の原告組合への加入は定款所定の目的とは何等関係がなく、単に、原告から資金の貸付を受ける目的のみを以て為したものであり、又原告組合の理事会では宮下実が当時組合員たる資格を有するか否か明かでないのに理事会の決議を経ていない。仮に、決議を経たにしても、同人は原告組合の施設を利用することが適当と認めるべき実質的理由なく、いずれにしても宮下実の原告組合への加入は無効であり、したがつて、右貸借を適法ならしめるものではない。
と述べ、
立証として、乙第一ないし第八号証（第八号証は写）、第九号証の一ないし四を提出し、証人藤平徳治、同宮下実、同川合利彦及び同伊藤道昭の各証言を援用し、甲第四号証は知らないが、その他の甲号証はいずれもその成立を認めると述べた。
理由
成立に争がない甲第二号証及び証人小峯利一の証言により成立を認めうる同第四号証並に証人小峯利一及び同宮下実の各証言によれば、原告はその主張の日に、その主張の約定で訴外宮下実に対し金五百万円を貸与し、訴外宮下吉三外三名はその連帯保証を為し又宮下吉三は右貸借上の債権担保のためその所有にかかる別紙目録記載の建物につき抵当権を設定し、且右債務を弁済しないときは右建物の所有権を移転する旨停止条件付代物弁済契約を締結したことを認めることができ右認定を動かすに足りる証拠はない。
そして、原告が昭和三十一年十月十一日右抵当権設定登記手続並に停止条件付代物弁済契約に基く所有権移転請求権保全の仮登記手続を為したことは当事者間に争がない。
被告は、右金銭貸借は原告組合の目的の範囲を逸脱したもので、無効であると主張するから、先ず右主張の許否につき判断すると、右主張は本件訴訟の最終の口頭弁論期日において初めて提出されたものであり、本件訴訟の経過に徴し、時機に後れて提出されたものであることは否定することはできない。けれども、その立証のため申出られた証拠は書証のみであり、特に之が為同期日に口頭弁論を終結するのに支障を来すことはなかつたのであるから、右主張は本件訴訟の完結を遅延せしめたものということはできない。よつて、右主張の当否につき判断すると、原告が農業協同組合法により設立された法人であることは当事者間に争がなく、成立に争がない乙第七号証によれば、原告組合の定款の規定上原告組合の目的は被告主張の通りであること、けれども、同定款によれば、原告の事業中には組合員の事業又は生活に必要な貸金の貸付等も含まれているところ、原告組合員には正組合員及び准組合員の区別があり、組合の地区（中原、住吉及び日吉）内に住所を有する個人で組合の施設を利用することが適当と認められるものは准組合員となることができるとされ、又、正組合員と准組合員の権利義務の間には定款の規定上役職員及び総会等の関係において多少の相違があるほか、その他の点については全く同一とされていることを認めることができる。
尤も、原本の存在及びその成立に争がない乙第八号証によれば、宮下実は昭和三十一年十月十六日原告組合の准組合員になつたものとして、組合員名簿兼持分台帳上に登載されたことを認めうるから、前記貸借当時宮下実は原告の組合員でなかつたことが明かである。けれども、右貸借は、その後宮下実が原告の准組合員となり、原告から金銭の貸付を受ける資格を取得したことにより、所定の要件が完備され、有効となつたものと解するのが相当である。被告は宮下実の原告組合への加入は無効であると主張するけれども、その無効原因として主張する事実を認めるに足りる証拠はない。
そして、抵当権設定契約と同時又は之に付加して停止条件付代物弁済契約がなされた場合には特段の事情のない限り、代物弁済の予約が為されたものと解すべきであり、原告は弁済期後予約完結の意思表示を為した場合に限り初めて前記建物の所有権を取得すると解すべきことは被告の主張する通りである。そこで、被告は、原告は昭和三十二年五月二十五日頃その主張の事情により前記予約完結権の行使をしない旨約定したと主張し、証人小峯利一の証言によれば、原告は当初自ら前記建物を競売し又は代物弁済として取得した上処分するよりも、宮下吉三が自主的に売却し、その代金を以て前記貸金の支払を為すことを希望していたことを認めうるけれども、この事実のみから、被告の右主張事実を認めることはできないし、他には之を認めるに足りる証拠はない。
原告はこの点につき、昭和三十二年六月十日頃予約完結の意思表示を為したかの如き主張を為し、宮下実等が同年六月九日に支払うべき同年五月二十五日以降の利息の支払を怠り、貸金につき弁済期限の利益を失つたことは後に認定する通りであるけれども、原告が右予約完結の意思表示を為したことは之を認めるべき証拠はない。
しかし、成立に争がない甲第三号証及び証人宮下実の証言により成立を認めうる甲第四号証並に証人宮下実及び同小峯利一の各証言を綜合すれば、宮下実等は前記貸金の昭和三十二年五月二十五日以降の利息の支払を怠つたため、原告は昭和三十三年七月二十九日前記代物弁済の予約に基き、前記建物の価額を、宮下吉三との合意により金五十万円と評価し、之を昭和三十二年五月二十五日以降昭和三十三年七月二十九日迄の利息金八十四万余円の内金五十万円の支払に換えて取得したことを認めることができ、右認定を動かすに足りる証拠はない。原告が昭和三十三年七月三十日右建物につき代物弁済によりその所有権を取得した旨前記仮登記の本登記手続を為したことは当事者間に争がない。
ところで、証人宮下実の証言により成立を認めうる乙第二号証、証人伊藤道昭の証言により成立を認めうる同第三及び第六号証並に証人伊藤道昭、同宮下実及び同川合利彦の各証言によれば、被告は原告の予約完結の意思表示に先ち、被告はその主張の日に、宮下吉三から、被告主張の条件で、前記建物を賃借し、昭和三十二年十一月十九日その引渡を受け、同年十二月頃から之に居住していることを認めることができ、右認定を動かすに足りる証拠はない。
けれども、原告は、之より先、昭和三十一年十月十一日為した前記仮登記手続により順位が保全される結果、昭和三十三年七月三十日その本登記を経由したことにより、右仮登記後に右建物につき所有権と牴触する権利を取得した者に対し、その所有権を対抗することができるというべきであり、被告は原告に対し前記賃借権を以て対抗しえないといわなければならない。
被告は、原告が昭和三十三年七月二十九日宮下吉三との間に為した代物弁済に関する合意は、前記代物弁済の予約とは別箇に為したものと解すべきであるから、原告は前記仮登記を利用してその本登記手続を為したとしても、之により右仮登記の効力を主張することはできないというけれども、代物弁済の効果は当事者の契約の効力に基くものにほかならないから、債権担保のため代物弁済の予約を為した場合においても、債権者が予約完結の意思表示を為すに当り、予め相手方との間に右予約との同一性を維持しつつ、代物弁済の効果のみを補充又は変更する趣旨の合意を為した上右予約完結の意思表示を為すことができると解すべきであり、この場合には代物弁済は右補充又は変更されたところにしたがい債権消滅の効果を生ずるものというべく、代物弁済の効果を後の合意により補充又は変更した一事を捉え、之がため代物弁済の予約と代物弁済の効果とが同一性を失い別箇のものとなると解しなければならぬ理由はない。そして、本件口頭弁論の全趣旨によれば、原告と宮下吉三との前記合意は、従来の代物弁済の予約との同一性を保ちつつ、その充当関係を制限する趣旨のみを以て為されたものと解するのが、右当事者の意思に合致するものというべきである。それ故、右代物弁済が先に為された予約と別箇に為されたものであることを前提とする被告の主張は採用することができない。
次に、被告は、仮登記は、本登記とその後に為された他の登記との間の順位を保全する効力を有するのみであるから、建物の引渡を以て対抗要件とする当該建物の賃借権取得者に対してはその効力を主張することはできない旨主張するけれども、建物の賃貸借の場合における建物の引渡は賃貸借の登記に代わる対抗要件とされるものであるから、当該建物につき物権を取得したものの登記との関係ではその間に優劣はなく、その効力、順位等はすべて登記の一般原則により決定すべき関係にあると解するのが相当であり、右と異る解釈を前提とする被告の主張は之を採用することはできない。
又、請求権保全の仮登記においては、当該物権の変動は仮登記の基礎となつた請求権の実現により初めて当事者間に生ずるのであるから、本登記の対抗力は請求権の実現したとき又はその実現すべかりし時まで遡るに過ぎないことは、被告の主張する通りである。けれども、右仮登記はその性質上同時に当該請求権自体の実現を可能ならしめるため、本登記の順位保存の効力を有するものであり、しかも、右順位決定の基準は仮登記の時に遡るから、仮登記後になされた中間処分で、本登記の内容たる権利の実現と牴触するものはその牴触する範囲において後順位となると解すべきである。
被告は、更に賃借権に基く占有の移転は所有権と相容れないものではないというけれども、賃借権の設定は、所有権の取得を不完全ならしめることは明かであるから、之と牴触するものであることはいうまでもなく、被告の主張を採用することはできない。
猶、被告は、原告の被告に対する前記建物の明渡請求はその主張の理由により権利の濫用であると主張するけれども、被告の右主張事実を認めるに足りる証拠はない。
したがつて、被告は原告に対し、別紙目録記載の建物を明渡し且、昭和三十三年八月一日以降右明渡済に至るまで、一月金一万円の割合による賃料相当の損害金の支払を為す義務のあることが明かであり、その履行を求める原告の本訴請求は正当であるから之を認容すべきである。
よつて、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第八十九条を、仮執行の宣言につき同法第百九十六条第一項を適用し主文の通り判決する。
（裁判官 松尾巖）
目録
川崎市砂子一丁目三十番地
家屋番号 同町三十番の二
木造モルタル塗スレート葺二階家店舗及び居宅一棟
建坪 十一坪五合三勺外二階七坪四合四勺
現況 建坪十五坪一合三勺外二階十二坪二合五勺